Převod peněz je klíčovým bodem, na kterém může celý obchod s nemovitostí zkrachovat.

Koupit starožitný nábytek nebo plazmovou televizi je snadné. Vyměníte peníze za zboží. Za velmi riskantní lze ale považovat přímé uhrazení kupní ceny při prodeji či koupi nemovitostí. Vlastnické právo k nemovitosti totiž na kupujícího nepřechází podpisem kupní smlouvy či uhrazením kupní ceny, ale teprve až okamžikem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Lhůta k provedení vkladu vlastnického práva příslušným katastrálním úřadem je třicet dní ode dne podání návrhu na vklad.

Realitky, notáři i banky
K návrhu na vklad je třeba přiložit potřebný počet originálů kupní smlouvy, který je určen počtem účastníků transakce plus dva stejnopisy pro katastrální úřad. Tato kupní smlouva bývá obvykle uzavřena až po uhrazení sjednané kupní ceny. A právě tady vzniká nebezpečná situace, kdy kupující sice již uhradil kupní cenu, ale jeho vlastnické právo nebylo ještě vloženo do katastru nemovitostí. Kdyby kupní cena byla uhrazena přímo prodávajícímu a katastrální úřad by později vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí nepovolil, mohl by se kupující dostat do velkých nepříjemností spojených se zpětným vymáháním uhrazených peněz.
Těmto situacím lze však velmi snadno předejít. Zapojíte do kupní transakce třetí osobu, která poskytne úschovu peněz, než transakce proběhne. Kupující ani prodávající nemůže v průběhu samotné úschovy s penězi disponovat, protože přístup k účtu má pouze třetí osoba.
Když dům nebo byt prodává realitní kancelář, je obvyklé, že poskytnuté služby zahrnují i úschovu kupní ceny. Slabým místem může být nedostatečné zajištění odpovědnosti realitních kanceláří v případě zpronevěry svěřených finančních prostředků či existenčních problémů těchto kanceláří. Realitní kanceláře totiž nemají zákonnou povinnost pojištění odpovědnosti za škodu jako advokáti či notáři. Když se vaše finanční prostředky opravdu ztratí či realitní kancelář zkrachuje, je nutné peníze vymáhat soudní cestou či v rámci insolvenčního řízení.
Mnohem bezpečnější a transparentnější je úschova peněz poskytovaná bankami. Ty se však zaměřují spíše na obchodní klientelu. Další možností jsou notáři či advokáti.

Dohled nad transakcí
Advokátní úschova peněz je upravena občanským zákoníkem, zákonem o advokacii a stavovskými předpisy České advokátní komory, která nad poskytováním právních a souvisejících služeb advokátů dohlíží. Lze ji využít v podstatě kdykoli, kdy je vyplacení jisté finanční částky vázáno na splnění určité podmínky či skutečnosti.
V praxi se lze často setkat s využitím úschovy peněz, jejichž vyplacení je vázáno na ukončení dědického řízení. Dále například při delší spolupráci smluvních stran. Často dochází k situacím, kdy je nutné aktuální plnění vyplatit, ale zároveň zajistit, aby druhá smluvní strana uhradila dluh či smluvní pokutu vzniklou z dřívějšího spolupráce.
Kromě České advokátní komory, která na činnost advokátů dohlíží komplexně, samozřejmě jste i vy jako klienti oprávněni kontrolovat advokáta, kterému finanční prostředky svěřujete, jak s těmito penězi nakládá.
Zákon o advokacii ukládá advokátovi povinnost vést o nakládání s jakýmikoli prostředky klienta dokumentaci.
Dokumentace musí zachycovat veškeré operace s prostředky klienta tak, aby bylo možné je odlišit od prostředků jiných klientů či prostředků advokáta. Musí tuto dokumentaci uchovat minimálně pět let po ukončení poskytování právních služeb klientovi a na žádost klienta je povinen mu tuto dokumentaci kdykoli předložit k nahlédnutí.
Advokát odpovídá klientovi za škodu, kterou mu výkonem advokacie, tedy i v rámci poskytnuté finanční úschovy, způsobil.

Co uvést ve smlouvě
Smlouva o advokátní úschově, kterou se rozhodnete uzavřít například při koupi bytu, musí mít písemnou podobu. Je-li úschova zřizována právě kvůli uhrazení kupní ceny nemovitosti, je nutné uzavřít smlouvu o advokátní úschově mezi všemi účastníky transakce, tedy mezi advokátem, kupujícím a prodávajícím. Do smlouvy je nutné uvést takové údaje o osobě, která peníze do úschovy složila, aby bylo možné tuto osobu bezpečně identifikovat (jméno a příjmení, bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu a podobně). Stejné samozřejmě platí také o osobě, v jejíž prospěch mají být peníze později vyplaceny.
Rozhodně také detailně rozveďte všechny údaje o samotné finanční transakci: do kdy, na jaký účet, v jaké měně a v jaké výši mají být peníze do úschovy složeny a současně termín a podmínky jejich vyplacení včetně bankovního účtu, na který advokát peníze později vyplatí.
Bankovní účet, který slouží právě pro účely finančních úschov klientů advokáta, musí být vždy označen tak, aby bylo patrné, že jsou na něm finanční prostředky klientů. Má obvykle zvláštní režim, který vyplývá ze smlouvy uzavřené mezi advokátem a bankou. Jedná se zejména o omezení dispozice s prostředky uloženými na účtu.

Euro v kufříku
Co se týká samotného způsobu, kterým jsou finanční prostředky svěřeny do úschovy advokáta, umožňuje zákon využít několika možností. Nejběžnějším způsobem je samozřejmě bezhotovostní převod peněz na zvláštní účet advokáta uvedený ve smlouvě o advokátní úschově. Zákon umožňuje složit finanční prostředky i v hotovosti. Advokát však smí v hotovosti přebrat od klienta nejvýše částku odpovídající patnácti tisícům eur. Prostředky musí advokát nejpozději do pěti pracovních dnů uložit opět na zvláštní účet u banky.
Podmínky, za kterých mají být finanční prostředky vyplaceny třetí osobě (například kupní cena prodávajícímu), by měly být upraveny v samotné smlouvě o advokátní úschově. V případě prodeje nemovitostí je to obvykle po předložení výpisu z katastru nemovitostí, ve kterém je již kupující uveden jako vlastník.
V případě, kdy advokátní úschovu využíváte pro uhrazení kupní ceny při převodu nemovitosti, je dobré zakotvit do smlouvy rovněž povinnost advokáta uhradit ze složené částky daň z převodu nemovitosti a o tuto částku rovnou snížit kupní cenu vyplacenou prodávajícímu. Daň z převodu nemovitosti je sice povinen uhradit prodávající, ale kupující funguje jako ručitel. V případě, že prodávající daň neuhradí, bude finanční úřad vymáhat zaplacení daně právě po něm.

Odměna advokáta
Na rozdíl od notářů, jejichž odměna je fixně stanovena tarifem Ministerstva spravedlnosti a je striktně závislá na částce, která je do úschovy skládána, lze odměnu advokáta za poskytnutí služby finanční úschovy sjednat smluvně.
V takovém případě je odměna advokáta srovnatelná s cenou notářské úschovy (například ukládáte-li u notáře dva miliony korun, činí cena notářské úschovy 7600 korun). V situacích, kdy jsou klientům kromě úschovy poskytovány jiné právní služby, je odměna advokáta za přijetí peněz do úschovy většinou zahrnuta do celkové ceny za právní služby.

Alena Říhová,
bnt - pravda & partner

Smlouva o advokátní úschově
- Musí mít písemnou podobu.
- Je nutné ji uzavřít jako smlouvu mezi advokátem a oběma smluvními stranami.
- Musí obsahovat jméno a příjmení, bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu prodávajícího a kupujícího.
- Do kdy, na jaký účet, v jaké měně a v jaké výši mají být peníze do úschovy složeny.
- Termín a podmínky vyplacení peněz včetně bankovního účtu, na který advokát peníze později vyplatí.

15 tisíc eur
smí klient uložit u advokáta v hotovosti.

Realitní kanceláře nemají zákonnou povinnost pojištění odpovědnosti za škodu jako advokáti či notáři.

Zdroj: www.ekonom.cz

Autor: Alena Říhová